长租公寓的罪与利

在今夏出现的长租公寓爆仓危机，则是来自近年来长租公寓开始尝试的新型收客模式上，即与第三方机构合作，让租户以借贷方式实现分期付款，使得缺少存款的年轻白领可以月付租房，扩大市场人群，同时长租公寓企业从机构一次性获得整年租金，形成资金沉淀。

“目前对于这些资金池的监管比较模糊，大量中介机构把资金池用作扩张房源的资金，或者挪作他用，导致爆仓风险。”中原地产首席分析师张大伟对界面新闻指出。

“分期付款本来是一种个人信用体系逐步完善下，新出现的消费方式，但对于长租企业获得的这部分资金沉淀，目前存在监管漏洞。同时考验长租公寓企业的运营能力。”上市长租公寓投资人称。

胡景晖认为，国内住建部和各地住建委、一行三会等应当建立联合工作机制，严格监督进入长租公寓的资本。

长租市场还会好吗？

潘玉认为，长租公寓行业需要越来越精细化的运营。例如爆仓的杭州鼎家，其董事长魏永锋在界面新闻采访中提到，由于管理漏洞，销售人员挪用房租、赚取差价，给公司造成了200多万损失，加速了资金链断裂。

潘玉表示，虽然有很大部分是线下业务，包括业务人员收房、带人看房、提供日常服务，但新型长租公寓品牌正在给租房带来标准化的服务，并以互联网的方式给行业带来信息透明度，在网上收客方面体现出互联网的马太效应，“我们认为，这些新公司对传统的长租行业来说，会形成降维打击。”

杨现领在此前媒体访谈中提到，目前的舆论形势有可能导致整个长租公寓行业资金使用成本提升。“未来无论是发债还是授信都会趋严。如果银行不愿意贷款甚至停止贷款，行业向市场的供给就会受到硬限制。”他在采访中表示，“长租公寓公司肯定是租房市场的先进生产力，如果长租公寓行业发展不起来，市场又回复到若干年前C2C加黑二房东主导的状态，那对租房人绝对不是一件好事。”

他直言称，中国房改以来建立了一套为购房设计的制度体系，但租房市场制度设计还是空白，导致了今夏矛盾积累一次性爆发。而此时也正是解决问题的好时机。

上述不愿透露身份的长租公寓企业高层对界面新闻形容，如果说此前是长租公寓行业的清晨，“什么都看不清楚”，现在则是早晨。虽然仍是行业的早期，但太阳升起，租房市场的需求变得强烈。

虽然国内长租公寓品牌已经在尝试多种形式的融资方式，包括ABS（用应收房租款向机构放债）和REITs（以租金+资产为底层标的，向公众募款的基金形式），但这都处于尝试的阶段，不断与本身的业务模式磨合。REITs把资产打包，通过基金方式收回投资，风险较小，在国内陆续开始尝试。

2017年7月，证监会、住建部等九部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中指出，“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。”2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，推进住房租赁资产证券化。

赵润森认为，在今年的长租涨价问题中，市场受到地产业的波及。“国内房地产市场是重货币的。而近期房地产业融资渠道受限，造成房地产商资金紧张，融资成本增加，必然要求快速的回报。长租是次地产行业，地产业的刺激会波及到长租。”

赵润森说，“而受到影响的大城市年轻人，承受着租金上涨，月收入涨幅有限，只能减少其他生活消费，对前途感到渺茫。”今夏对长租市场的讨伐，何尝不是一场“消费降级”体验下的舆论反弹。

（编辑：91站长网）

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